今回はいよいよ物件が決まった場合の、契約の注意点です。ここはしっかりと話しておきましょう。まず、その前に、不動産屋さんの資格についてのお話しです。

宅地建物取引主任者という資格をご存じでしょうか？宅建と呼ばれる資格です。宅地建物取引主任者の資格は人気が高く、最近では主婦を中心とした女性の方で人気が上がっているそうです。試験に合格して登録を受ければ、不動産関係や金融関係などへの就職に有利なだけでなく、供託金や事務所の開設資金を用意できれば、独立開業することも
可能というのがその理由ですが、確かに不動産屋さんで女性が経営者というのは、たまに見かけますね。

この資格を所得するのには、学歴や年令などの制限がなくとも所得出来ます。但し１．高等学校を卒業した者で、２．宅地または建物の取引に関し、２年以上の実務経験を有する者で、都道府県知事が１・２に揚げる者と同等以上の知識および能力を有すると認めた者という条件があります。試験は土地および建物に関する知識、土地および建物についての権利および権利の変動に関する知識、土地および建物についての法令上の制限に関する知識、土地および建物に関する税法上の知識、土地および建物の受給の概要と取引の実務上の知識、土地や建物の価格の評定に関する知識、宅地建物取引業とその関係法令に関する知識など非常に細かく必要とされます。

つまり、そうそう簡単になれる物ではない故に、一度商売を始めると不動産という通り、その地域のことを知り尽くした業者という位置付けが多いものです。先ずこの資格がないのに商売を始めることは不可能ですが、2年程度ではあまり経験と呼べる物ではありません。試験上ではそれで良いかもしれなくても、実務では人を見て判断し、かつ多くの情報ッを頭に入れておかないといけないため、経験が長ければそれだけ確かな情報を持ってることになるし、人柄を見てもらえれば、場合によっては私のように不動産屋さんが大家に紹介するかたちで、入居できることもあります。

では、契約の流れですが、物件を決めたら、多くの場合はこの宅地建物取引主任者の資格を持った不動産屋さんが、オーナーとの仲介となって契約をします。マンションの場合を例にとりますと、入居申込書の提出、預かり金（申込金）の支払い、入居までのスケジュールの確認と調整、費用の最終確認、必要書類の確認となります。

入居申込書というのは、住所・氏名・収入・勤め先・保証人などについて記入し、それを元に大家さんが入居審査で入居にふさわしい人物であるかを審査する基準となる書類です。ほとんどが不動産屋さんは仲介というかたちで関わってますので、審査が一応あります。ここで一応といったのは、集合住宅では、多くの場合入居してからの近隣とのトラブルを未然に防ぎたいという考えが働くからです。しかしながら、この審査といっても私はあまり経験が少ないです。というのも委託されている不動産屋さんとオーナーさんとの間で信頼関係が出来上がってるところですと、物件を紹介し相手と話している内にほぼ第一審査は通過してると思って良いからです。この審査を非常に重視するのは企業化した不動産グループなどでは非常に重視されます。とはいっても数日から5日くらいで結果は出ますが。保証人というのは、大抵は自分の家族ですが、未成年の場合、必ず両親の同意がないと入居できない場合があります。

預かり金ですが、これはほとんどが入居する際の家賃1ヶ月分などが多いですね。大手だと会員費として最初に徴集を受けることもあります。ほぼキャンセルにたいしてそれを防ぐ目的のような感じでしょうか。これは初回に払う敷金、礼金と、例えば初回入居時3ヶ月分のなかから使う感じとなりますので、別途、とられるというわけではありません。契約前なのでこのお金はあくまでも預かり金であることから、契約をしなかった場合チャンと返却されるかどうか確認は必要です。

入居までのスケジュールですが、前に入居した方の退去日がちかいと、部屋のクリーニングや畳の張り替えなどで時間がかかる場合もありますが、大抵は契約後、改めてクリーニングが入るのでそのスケジュールと、自分が引っ越す段取りをここで決めておく必要があります。しかしながら引っ越しを決めてから部屋の契約というのは、スケジュールが合わないこともありますので、ここでは最低でも3週間程度開けるのが普通ですね。スケジュールが合えば2週間程度や、即入居可の場合なら1週間でも大丈夫ですが、ほぼ1月程度はあけるものです。

印鑑などのほか、身分証明書、住民票、所得証明、保証人の印鑑証明（めったにありませんが）、保証人の収入証明（これもあまりみかけません）、などが必要となる物でしょう。しかしこのところ本人の印鑑に対しても印鑑証明が必要な場合があります。これはよくある3文ハンでは不正な契約も可能になる恐れがあるため、求められるようになってきました。

契約までこぎ着けると、重要事項説明書の説明に入ることになります。内容は、敷金・礼金・家賃・管理費（共益費）の金額の確認と、エアコンやガスコンロ、照明等は設備や、前の居住者が設置しそのままになった設備の使用の有無などの説明を受けます。設備であれば、故障の場合の修理費は、大家さんの負担になりますが、居住してから数ヶ月たってから、故障に気づいた（エアコンなどが）場合は、修理は自費になることもあるので注意が必要です。入居する際、大抵チェックシートのような物があって、それに部屋のキズや不良箇所を記入し、修理が必要な物を報告したり、あるいは退去したときそれが入居者によるものか、あるいは入居前からなっていたものかの判断材料にして、次の入居のための部屋のクリーニングの見積もりを出すときに使われます。

これは、入居してからでも確認して構いませんが、退去通知は、いつまでに連絡すればいいのか確認する必要があります。部屋の退去通知は、一般的には1ヶ月前通知か２ヶ月前通知ですが、建物によっては45日前通知等の場合があります。退去するわけだから何時でも良いような気がするかも知れませんが、通知を忘れているとトラブルの元になります。退去するときが契約解除ですが、家賃は申し出があったその日から、家賃は一月の端数は日割り計算になります。

敷金、礼金がある場合、礼金は返却される物ですが、このうちのほとんどがクリーンニング費用に充てられ、残りが返却される場合が多いですね。その説明もきっとここでされるはずです。

重要事項説明書というのは、契約者が条件に対して承諾したといういわば念書のような物です。ですので、「そんな話は聞いていない」、「実際と違っていた」という行き違いをなくすためのもの。逆をいえば、相手の条件をいわば無条件で承諾させられるということになるのですから、質問や疑問はここできちんと聞いておいた方が良いわけです。
特に更新時の時かかる費用、手続きの仕方、時期などはきちんと確認が必要です。

退去後は鍵を返却しますので、その後部屋にはいることは出来なくなります。退去時精算したあと、実際クリーニングされた部屋を見せてもらうなんてことが望ましいのでしょうけど、そういうことは普通あまりありませんね。大抵はクリーニング名目ということで納めた敷金は使われます。

その他気をつけるとしたら更新時の家賃の値上がり。今のところ各賃貸物件も事実上値上げは即退去者に繋がることもあって、多少古い築年数だとあまり値上げは行われないようです。ただこれも管理費という部分は値上げする場合もありますので、契約更新時のことはあらかじめ確認は必要でしょう。

契約と共にほとんどの場合、火災保険に入ることになります。これは本来義務ではありませんが、契約書の中に盛り込まれていることが多く、一括払いで毎年支払うようになります。半ば強制ですね。賃貸マンションでも、アパートでも結局集合住宅なので、いたしかたないところです。