賃貸に関する疑問を色々かいてみました。
Ｑ１部屋探しはいつから始めるべきでしょうか
Ａ 通常即入居可以外は、2～3週間は契約から入居までかかります。引っ越しの手配、準備に2週間を要するとして考えても2ヶ月の余裕は持たないときついかも知れません。もちろん一人暮らしパックのような荷物が少ない一人暮らしならもっと早くて済みますが。
Ｑ２敷金、礼金ってなんですか？
Ａ 敷金とは賃貸借契約を結ぶときに、賃料など賃貸借の債務を担保するために預け入れる金員です。敷金の精算は明け渡すべき時に返還しますが、賃料の滞納や保管義務違反による家屋修繕費用があれば差し引いて返還することとなります、賃貸人は自ら賃貸借の途中で特約がなければ賃料との相殺を申し出ることは出来ません礼金とは、法的には明文化はありませんが、権利金の一種で賃貸借契約を締結するに当たり大家さんへのお礼と考えられています。多額の権利金と違い、１～３ヶ月程度が慣例となっております。最近では、どちらか一方がなかったり、敷金礼金は０でその代わり管理費というかたちでとる場合もあります。
Ｑ３近々引っ越す予定ですが、更新月が来月にあります。この場合でも家賃を支払わないといけないのですか？
Ａ 更新料は、当初の契約段階(契約時)で合意更新する場合に「新賃料1ヶ月分を支払う」と取り決めていれば支払い義務があります。その後(更新後)いつ退去するかは関係無いということになります。
Ｑ３会社を退職したのですが、大家さんとかに知らせた方が良いでしょうか？
Ａ 個人で借りているような場合は、仲介業者の契約書記載に会社等の連絡先の記載がありますので、時間があるときにでも連絡すればいいと思います。法人契約の賃貸借については大家さんと会社(法人)との関係ですので大家さんがいきなり個人に出て行けとはいわないと思いますが、会社(法人)との関係でそのまま会社が退職したあなたの居住を認めてくれるかどうかの問題となります。会社が認めてくれるのなら大家さんに話しても話さなくても会社との賃貸借契約が続く限り賃料をきちんと払っていれば出て行かなくてもすむと思います。又大家さんと会社との契約がなくなっても、それまでの実績を賃借名義人の履行補助者として大家さんが認めてもらえれば直接個人と契約してくれる可能性もあるようです。
Ｑ４ネットで賃貸契約って大丈夫ですか。
Ａ 大抵直接の契約は、現地で行いますが、まれに書留の郵送で行われる場合もあります。問題は契約そのものより、印鑑証明など需要書類のコピーでＯＫかどうかです。悪用というより心配なのは紛失。室内の状況も詳細に確かめたりは出来ません。しかし実際には賃貸に関する法律では、売る側、貸す側には住む側に正確な情報を伝える義務があります。参考：宅建業者の説明義務http://www.geocities.jp/shouhishahogo/fubai2.htm 解約に応じる場合でもキャンセル料など不当な請求する業者も中にはいます。（契約書にハンコを押すまでは、何も支払う義務はありません）賃貸は、現地不動産業里の直接交渉が大前提です。安易にネットで全てを契約可能なサイトはむしろ避けた方が賢明です。
Ｑ５賃貸契約書にはないが書かれているのか知りたいのですが。
Ａ ほとんど特殊な事情がない限り、フォーマットは決まってます。サンプル：住居用建物賃貸借契約書http://www.21-pub.co.jp/juukyokeiyaku.pdf
これに、保証人や現住所、連絡先、保証人住所、保証人の連絡先、現収入状況、入居予定日など別紙があり、印鑑証明、住所証明等を添付して提出する形です。
Ｑ６エアコンを使おうと思って、今年の夏稼働したら、全く使えませんでした。備え付けですが修理に応じてくれません。
Ａ まずは契約書に特約事項がないか確認して下さい。濃いに壊したのではなければ、状況を詳細に記述した書面を作成し、郵送で直接仲介業者にわたすか、大家さんにわたします。今までその機能を一度も使ったことがなければ、修理は物件所有者の義務ですので、契約書と室外機、エアコン本体の写真をデジカメ等で写して消費者センターにしかるべき対応をお願いする旨を伝えるべきです。天候の影響、設置場所等に不具合があっても、けっして自分で修理業者を頼んではいけません。また修理を自分で行ってその費用を請求して下さいといわれる場合もありますが、絶対に応じてはいけません。あくまでも備品の修理に関しては物件担当の業者がすべきです。参考：http://suma-e.com/chintai/archives/2006/02/post_25.html
Ｑ７引っ越しに時間がかかって、入居予定日が遅れそうです。それでも家賃は発生するのですか？
Ａ 契約書では、引っ越してくる時期ではなく、入居しているであろう期日としての入居予定日という意味です。従い建物にすでに住み始めているかどうかは問題としていません。但し、1ヶ月以上、実際の入居が行われていないと、強制的に退去を求められる場合もあります。
Ｑ８保証人は必ず必要ですか？
Ａ 外国からの不法労働や不法滞在の温床になりやすい物件となってしまうことを避けるため、現在では一人暮らしの場合は特に学生や未成年でなくとも保証人がないと契約できません。身内の他友人、親戚でも大丈夫のようです。滞納があった場合でも、本人に先ず連絡を何回か行って、それでも不可能と判断された場合に限って連絡がいきますので、保証人に請求がいきなり届くことはありません。
Ｑ１０家賃滞納が続くとどのような処置が執られるのですか？
Ａ 全く支払う気がない為、居留守・約束を破る等を行なう悪質なケースの場合には裁判などの法的手段により「契約解除」「差し押さえ」「明け渡し請求」などの方法がとられます。問題となっている都会での即時契約では、ほとんどが強制退去となっており、場合によっては残留した私物の持ち出しさえ不可能にしている悪質な業者もいるようです。契約書にサイン、ハンコを押す前に、じっくりと読んでまずはそこで質問を繰り返すことをお薦めします。強制退去は、例えば滞納家賃の支払いと支払わない場合に退去・解約・契約解除などを願うという内容を記載した『内容証明』を賃借人に送付し、進展がない場合には、訴訟・強制執行により退去を求める事になります。
Ｑ１１入居したらお隣が夜中騒いでうるさいのですが
Ａ まずは直接交渉は避けた方が無難です。というより場合によっては非常に危険。まずは仲介業者である担当不動産屋さんに相談を持ちかけ、大家さん側から交渉してもらうよう働きかけましょう。その際、日付、時間、出来れば騒音の具合を録音できて証明出来れば、割と交渉はうまくいきます。その際、必ず自分の名前は伏せて交渉するようお願いして下さい。経験上、その方が後々トラブルが少ないと思います。
Ｑ１２入居前に室内を見たいのですが、不動産屋さんが応じてくれません。
Ａ まずは応じない理由を聞いて下さい。「何軒か廻ってみたが、お宅のようなところは初めてだ」と云っても良いかも。というのも、賃貸といっても居住空間ですから、物件仲介業者は物件の詳細を知っていなければならない義務があります。一部のチェーン系業者でこうした「外観だけで判断してください」という対応は、あまり良い業者とは思えません。通常の流れは、場所が決まったら、住みたい広さに応じて色々な物件を、担当者に付き添ってもらって鍵を開けてなかを確認できることが普通の対応であると思って下さい。但しワンルームなどはすでに物件の中がユニットと化してるのであえて見せなくても良いと判断している場合もあります。契約前でも検討するために室内を見せてくれるような業者でないと、その後の対応もおざなりと思って良いでしょう。
Ｑ１３不動産屋さんは何軒も廻って確かめた方が良いのか？
Ａ 経験上、何軒かまずは不動産屋さんの対応を見るようにしたほうがいいですね。良い物件があってもその後トラブルになにも対応しないとか、近隣のトラブルは自分で何もかも対応しろといった無責任な業者の判断材料にするにも、まずは住みたい町が決まったら、駅前だけでなく、その地域の点在する何軒かの不動産屋さんを訪ねるとよいでしょう。対応が良さそうなら、その業者のもっている条件に合う物件を幾つか見せてもらうと効率が良いです。
Ｑ１４マンション・アパート・ハイツ･コーポ･メゾン・メゾネット・テラスハウスなどの違いは？
Ａ 「マンション」と「アパート」の違いは、建物としての構造が違います。おもに、分譲マンションなどに多い「鉄筋コンクリート造」や「重量鉄骨造」といわれているものが「マンション」で、それ以外の「木造」「軽量鉄骨造」「ツーバイフォー」「プレハブ」といわれるものが「アパート」と一般的に理解されています。「ハイツ」「コーポ」「メゾン」などは、構造の種類を示すものではなく、あくまでも「名称の一部」として使われる場合が多いようですね。アパート構造として理解されているようです。
Ｑ１５自分が借りたお部屋はどこまで使えるの?
Ａ 必ず契約書内に「専有面積 30 ㎡」とかの数字があると思いますが、その数値が契約した住人が自由に使える場所の面積になります。一般的には、玄関ドア内からベランダまでの部屋内部の床面積で、浴室やトイレなども含まれ分譲マンションの賃貸物件などでは、「壁芯」といい、隣家との壁の境界線から計算表記されている場合が多いので、実際の広さよりも、壁厚の分だけ使える床面積は狭くなるので注意が必要です。
Ｑ１６不動産に来店する時に良い時間帯ってありますか？
Ａ 一見関係なさそうですが、案内する時間はちょうどお昼頃ごろの時間の方が部屋の状態がよく判ります。これは部屋暗くても電気が使えないからで、午前中不動産屋さんに出向いていくのがベスト。
Ｑ１７ユニットバスはトイレとお風呂が一緒ってことですよね？
Ａ 本来の意味は「天井、壁、床が一体となっているお風呂」という意味。２点ユニットといって「お風呂と洗面台」が一緒になっているものや３点ユニットといって「お風呂と洗面台の他にトイレも一緒になっているもの」と大きく分けては２つあります。ユニットバスを敬遠している方はとりあえず２点ユニットなのか３点ユニットなのかをよく確認したほう良いでしょう。
Ｑ１８入居したら誰に挨拶すればいい?
Ａ 同じ物件内や近所にいるのなら、大家さんに。不動産会社の担当者に「あいさつしたほうがいいですか？」と尋ねてみてから訪問したほうがいいですし、あとは音で迷惑をかける可能性がある両隣と真下の住人くらいです。手みやげは５００円くらいのもので十分ですし、別になくても最近は構わないようです。
Ｑ１９「子供不可」のアパート、入居中に子供が生まれたらどうなる?でしょうか。
Ａ 「子供不可」のアパートは単身者専用のアパートやワンルームで会社の寮の場合などに多くみられるようですね。「子供不可」が契約条件ですから、妊娠がわかった時点で引越しを考えたほうが、生まれてくる赤ちゃんのための住環境や使いやすい部屋選びができるでしょう。もちろん「子供不可」が契約条件ですので今回の場合は早急に退室をしなければなりません。このような契約条件は、契約書に記載されています。一度確認してみると良い
Ｑ２０鍵を無くしてしまった時は?
Ａ 物件に介入している管理会社あるいは不動産会社へまずは連絡することです。念のため、空き巣やストーカー防止の為にも鍵交換がいいでしょうね。
Ｑ１部屋探しはいつから始めるべきでしょうか
Ａ 通常即入居可以外は、2～3週間は契約から入居までかかります。引っ越しの手配、準備に2週間を要するとして考えても2ヶ月の余裕は持たないときついかも知れません。もちろん一人暮らしパックのような荷物が少ない一人暮らしならもっと早くて済みますが。
Ｑ２敷金、礼金ってなんですか？
Ａ 敷金とは賃貸借契約を結ぶときに、賃料など賃貸借の債務を担保するために預け入れる金員です。敷金の精算は明け渡すべき時に返還しますが、賃料の滞納や保管義務違反による家屋修繕費用があれば差し引いて返還することとなります、賃貸人は自ら賃貸借の途中で特約がなければ賃料との相殺を申し出ることは出来ません礼金とは、法的には明文化はありませんが、権利金の一種で賃貸借契約を締結するに当たり大家さんへのお礼と考えられています。多額の権利金と違い、１～３ヶ月程度が慣例となっております。最近では、どちらか一方がなかったり、敷金礼金は０でその代わり管理費というかたちでとる場合もあります。
Ｑ３近々引っ越す予定ですが、更新月が来月にあります。この場合でも家賃を支払わないといけないのですか？
Ａ 更新料は、当初の契約段階(契約時)で合意更新する場合に「新賃料1ヶ月分を支払う」と取り決めていれば支払い義務があります。その後(更新後)いつ退去するかは関係無いということになります。
Ｑ３会社を退職したのですが、大家さんとかに知らせた方が良いでしょうか？
Ａ 個人で借りているような場合は、仲介業者の契約書記載に会社等の連絡先の記載がありますので、時間があるときにでも連絡すればいいと思います。法人契約の賃貸借については大家さんと会社(法人)との関係ですので大家さんがいきなり個人に出て行けとはいわないと思いますが、会社(法人)との関係でそのまま会社が退職したあなたの居住を認めてくれるかどうかの問題となります。会社が認めてくれるのなら大家さんに話しても話さなくても会社との賃貸借契約が続く限り賃料をきちんと払っていれば出て行かなくてもすむと思います。又大家さんと会社との契約がなくなっても、それまでの実績を賃借名義人の履行補助者として大家さんが認めてもらえれば直接個人と契約してくれる可能性もあるようです。
Ｑ４ネットで賃貸契約って大丈夫ですか。
Ａ 大抵直接の契約は、現地で行いますが、まれに書留の郵送で行われる場合もあります。問題は契約そのものより、印鑑証明など需要書類のコピーでＯＫかどうかです。悪用というより心配なのは紛失。室内の状況も詳細に確かめたりは出来ません。しかし実際には賃貸に関する法律では、売る側、貸す側には住む側に正確な情報を伝える義務があります。参考：宅建業者の説明義務http://www.geocities.jp/shouhishahogo/fubai2.htm 解約に応じる場合でもキャンセル料など不当な請求する業者も中にはいます。（契約書にハンコを押すまでは、何も支払う義務はありません）賃貸は、現地不動産業里の直接交渉が大前提です。安易にネットで全てを契約可能なサイトはむしろ避けた方が賢明です。
Ｑ５賃貸契約書にはないが書かれているのか知りたいのですが。
Ａ ほとんど特殊な事情がない限り、フォーマットは決まってます。サンプル：住居用建物賃貸借契約書http://www.21-pub.co.jp/juukyokeiyaku.pdf
これに、保証人や現住所、連絡先、保証人住所、保証人の連絡先、現収入状況、入居予定日など別紙があり、印鑑証明、住所証明等を添付して提出する形です。
Ｑ６エアコンを使おうと思って、今年の夏稼働したら、全く使えませんでした。備え付けですが修理に応じてくれません。
Ａ まずは契約書に特約事項がないか確認して下さい。濃いに壊したのではなければ、状況を詳細に記述した書面を作成し、郵送で直接仲介業者にわたすか、大家さんにわたします。今までその機能を一度も使ったことがなければ、修理は物件所有者の義務ですので、契約書と室外機、エアコン本体の写真をデジカメ等で写して消費者センターにしかるべき対応をお願いする旨を伝えるべきです。天候の影響、設置場所等に不具合があっても、けっして自分で修理業者を頼んではいけません。また修理を自分で行ってその費用を請求して下さいといわれる場合もありますが、絶対に応じてはいけません。あくまでも備品の修理に関しては物件担当の業者がすべきです。参考：http://suma-e.com/chintai/archives/2006/02/post_25.html
Ｑ７引っ越しに時間がかかって、入居予定日が遅れそうです。それでも家賃は発生するのですか？
Ａ 契約書では、引っ越してくる時期ではなく、入居しているであろう期日としての入居予定日という意味です。従い建物にすでに住み始めているかどうかは問題としていません。但し、1ヶ月以上、実際の入居が行われていないと、強制的に退去を求められる場合もあります。
Ｑ８保証人は必ず必要ですか？
Ａ 外国からの不法労働や不法滞在の温床になりやすい物件となってしまうことを避けるため、現在では一人暮らしの場合は特に学生や未成年でなくとも保証人がないと契約できません。身内の他友人、親戚でも大丈夫のようです。滞納があった場合でも、本人に先ず連絡を何回か行って、それでも不可能と判断された場合に限って連絡がいきますので、保証人に請求がいきなり届くことはありません。
Ｑ１０家賃滞納が続くとどのような処置が執られるのですか？
Ａ 全く支払う気がない為、居留守・約束を破る等を行なう悪質なケースの場合には裁判などの法的手段により「契約解除」「差し押さえ」「明け渡し請求」などの方法がとられます。問題となっている都会での即時契約では、ほとんどが強制退去となっており、場合によっては残留した私物の持ち出しさえ不可能にしている悪質な業者もいるようです。契約書にサイン、ハンコを押す前に、じっくりと読んでまずはそこで質問を繰り返すことをお薦めします。強制退去は、例えば滞納家賃の支払いと支払わない場合に退去・解約・契約解除などを願うという内容を記載した『内容証明』を賃借人に送付し、進展がない場合には、訴訟・強制執行により退去を求める事になります。
Ｑ１１入居したらお隣が夜中騒いでうるさいのですが
Ａ まずは直接交渉は避けた方が無難です。というより場合によっては非常に危険。まずは仲介業者である担当不動産屋さんに相談を持ちかけ、大家さん側から交渉してもらうよう働きかけましょう。その際、日付、時間、出来れば騒音の具合を録音できて証明出来れば、割と交渉はうまくいきます。その際、必ず自分の名前は伏せて交渉するようお願いして下さい。経験上、その方が後々トラブルが少ないと思います。
Ｑ１２入居前に室内を見たいのですが、不動産屋さんが応じてくれません。
Ａ まずは応じない理由を聞いて下さい。「何軒か廻ってみたが、お宅のようなところは初めてだ」と云っても良いかも。というのも、賃貸といっても居住空間ですから、物件仲介業者は物件の詳細を知っていなければならない義務があります。一部のチェーン系業者でこうした「外観だけで判断してください」という対応は、あまり良い業者とは思えません。通常の流れは、場所が決まったら、住みたい広さに応じて色々な物件を、担当者に付き添ってもらって鍵を開けてなかを確認できることが普通の対応であると思って下さい。但しワンルームなどはすでに物件の中がユニットと化してるのであえて見せなくても良いと判断している場合もあります。契約前でも検討するために室内を見せてくれるような業者でないと、その後の対応もおざなりと思って良いでしょう。
Ｑ１３不動産屋さんは何軒も廻って確かめた方が良いのか？
Ａ 経験上、何軒かまずは不動産屋さんの対応を見るようにしたほうがいいですね。良い物件があってもその後トラブルになにも対応しないとか、近隣のトラブルは自分で何もかも対応しろといった無責任な業者の判断材料にするにも、まずは住みたい町が決まったら、駅前だけでなく、その地域の点在する何軒かの不動産屋さんを訪ねるとよいでしょう。対応が良さそうなら、その業者のもっている条件に合う物件を幾つか見せてもらうと効率が良いです。
Ｑ１４マンション・アパート・ハイツ･コーポ･メゾン・メゾネット・テラスハウスなどの違いは？
Ａ 「マンション」と「アパート」の違いは、建物としての構造が違います。おもに、分譲マンションなどに多い「鉄筋コンクリート造」や「重量鉄骨造」といわれているものが「マンション」で、それ以外の「木造」「軽量鉄骨造」「ツーバイフォー」「プレハブ」といわれるものが「アパート」と一般的に理解されています。「ハイツ」「コーポ」「メゾン」などは、構造の種類を示すものではなく、あくまでも「名称の一部」として使われる場合が多いようですね。アパート構造として理解されているようです。
Ｑ１５自分が借りたお部屋はどこまで使えるの?
Ａ 必ず契約書内に「専有面積 30 ㎡」とかの数字があると思いますが、その数値が契約した住人が自由に使える場所の面積になります。一般的には、玄関ドア内からベランダまでの部屋内部の床面積で、浴室やトイレなども含まれ分譲マンションの賃貸物件などでは、「壁芯」といい、隣家との壁の境界線から計算表記されている場合が多いので、実際の広さよりも、壁厚の分だけ使える床面積は狭くなるので注意が必要です。
Ｑ１６不動産に来店する時に良い時間帯ってありますか？
Ａ 一見関係なさそうですが、案内する時間はちょうどお昼頃ごろの時間の方が部屋の状態がよく判ります。これは部屋暗くても電気が使えないからで、午前中不動産屋さんに出向いていくのがベスト。
Ｑ１７ユニットバスはトイレとお風呂が一緒ってことですよね？
Ａ 本来の意味は「天井、壁、床が一体となっているお風呂」という意味。２点ユニットといって「お風呂と洗面台」が一緒になっているものや３点ユニットといって「お風呂と洗面台の他にトイレも一緒になっているもの」と大きく分けては２つあります。ユニットバスを敬遠している方はとりあえず２点ユニットなのか３点ユニットなのかをよく確認したほう良いでしょう。
Ｑ１８入居したら誰に挨拶すればいい?
Ａ 同じ物件内や近所にいるのなら、大家さんに。不動産会社の担当者に「あいさつしたほうがいいですか？」と尋ねてみてから訪問したほうがいいですし、あとは音で迷惑をかける可能性がある両隣と真下の住人くらいです。手みやげは５００円くらいのもので十分ですし、別になくても最近は構わないようです。
Ｑ１９「子供不可」のアパート、入居中に子供が生まれたらどうなる?でしょうか。
Ａ 「子供不可」のアパートは単身者専用のアパートやワンルームで会社の寮の場合などに多くみられるようですね。「子供不可」が契約条件ですから、妊娠がわかった時点で引越しを考えたほうが、生まれてくる赤ちゃんのための住環境や使いやすい部屋選びができるでしょう。もちろん「子供不可」が契約条件ですので今回の場合は早急に退室をしなければなりません。このような契約条件は、契約書に記載されています。一度確認してみると良い
Ｑ２０鍵を無くしてしまった時は?
Ａ 物件に介入している管理会社あるいは不動産会社へまずは連絡することです。念のため、空き巣やストーカー防止の為にも鍵交換がいいでしょうね。